Phân tích Dự Án lợi nhuận kỳ vọng
- Dự kiến mức tăng bình quân của thị trường BĐS là 15%/năm. Với mức mua vào là 212,9 triệu/lô/100m2. Trong khi đó khách hàng bán ra là: 212,9 triệu *1,15 = 244,8 triệu. Lợi nhuận = 244,8 triệu - 212,9 triệu = 31,9 triệu
- Theo phương thức thanh toán của KĐT BĐ đến quý II/2012 thì khách hàng chỉ mới thanh toán khoảng 38% giá trị lô đất (78 triệu). Vậy tỷ suất sinh lời so với số tiền NĐT bỏ ra so với thời điểm hiện tại bán ra là: 31,9 tr/78tr = 40%
- Thị trường chỉ cần tăng giá 15% là NĐT đã có được mức sinh lời so với số tiền NĐT bỏ ra, cao hơn nhiều so với gửi tiền tiết kiệm (14%). Ngoài ra, số tiền còn lại chưa thanh toán 70% vẫn còn sinh lời trong ngân hàng.
PHÂN TÍCH TIẾN ĐỘ THANH TOÁN DỰ ÁN ĐIỆN NAM-ĐIỆN NGỌC. QUẢNG NAM
Giả sử đầu tư 1 lô/100m2
Đơn giá đầu tư/m2 là 2,129,060 đồng
Và lãi suất tiền gửi Ngân hàng là 14%
Vậy lộ trình thanh toán như sau:
Lộ trình thanh toán % thanh toán Kỳ hạn dự kiến Tiền thanh toán Tiền chưa thanh toán Tiền lãi NH
Đợt 1 38 10/2011 79.942.400 132.963.600
Đợt 2 6 12/2011 12.173.000 120.789.720
Đợt 3 4 02/2011 8.115.920 112.673.800
Đợt 4 8 04/2011 16.231.840 96.441.960
Đợt 5 2 06/2011 4.057.960 92.384.000
Đợt 6 13 08/2011 27.715.200 64.668.800
Đợt 7 9 10/2011 18.476.840 46.191.960
Đợt 8 7 12/2012 36.953.600 9.238.400
Đợt 9 4 02/2013 9.238.400 0000000
Tổng 212.906.000 20.000.000

Thành tiền thực tế mua 1 lô/100m2 là: 192.906.000 đồng
Vậy đơn giá cho 1m2 đất là: 1.929.060 đồng
Ghi chú: Bảng phân tích trên đây chỉ dựa theo giả thiết khách hàng gửi tiền tiết kiệm trong ngân hàng và rút dần để nộp tiền đầu tư theo tiến độ của dự án
VD: Giả sử nhà đầu tư có 1 tỷ để đầu tư. Vậy nên chọn đầu tư ở đâu?
TH1: Nếu dùng 1 tỷ này đầu tư ở Khu vực gần trung tâm đô thị ĐN thì chỉ đầu tư 1 lô khoảng 100m2 (đơn giá 10 triệu/m2). Khi thị trường lên khoảng 11 triệu (khó tăng giá, vì mức giá ở mức cao) thì nên bán. Vậy mức chênh lệch là 100 triệu đồng. trong thời gian 1 năm.
TH2: Nếu sử dụng 1 tỷ này đem đầu tư KĐT mới Điện Nam - Điện Ngọc thì nhà đầu tư mua được 5 lô, mỗi lô 100 m2, ở mức giá 2 triệu/m2 và khi thị trường lên 3 triệu/m2 (khu vực này cơ hội tăng giá cao như đã phân tích ở trên) nếu bán ra thì nhà đầu tư có tổng mức chênh lệch là 500 triệu. Ngoài ra, chúng ta có thể sử dụng số tiền còn lại chưa xuống các đợt tiếp theo để gửi tiết kiệm thì các khoảng chênh lệch này sẽ còn cao hơn nữa.
5.Giá và Phương thức thanh toán ưu việt, phù hợp với đại đa số người dân, nhà đầu tư trong giai đoạn hiên nay. Giá chỉ 2,129,060 đồng/m2, thời gian thanh toán trong vòng 2 năm, và thanh toán thành 9 đợt khác nhau, mỗi đợt cách nhau bình quân 2 tháng.
Dự án BĐS Giá Thanh toán Cách TTTP Đặc điểm nổi bật
KĐT Bách đạt 2,12 tr/m2 T. Toán trong vòng 24 tháng 15km KĐT gần biển, núi song. KDC tập trung nhiều dự án nghĩ dưỡng cao cấp, nhiều NĐT quan tâm
KĐT Số 11 3,2tr/m2 (Đường 7,5m) T. Toán trong vòng 12 tháng 15km KDC gần biển núi song, Vốn đầu tư cao, thời gian đóng tiền ngắn.
FPT City T. Toán trong vòng 12 tháng T. Toán trong vòng 36 tháng 12km Phải mua nhà xây sẵn, vốn đầu tư cao
Golden Hill 4,5tr/m2 (Đường 7,5m) T. Toán trong vòng 20 tháng 11km Khu đô thị thiết kế khá hiện đại, dư luận xã hội không tốt.
KĐT Tây Bắc 7,5tr/m2 (Đường 6m) T.Toán 100% ngay sau mua 8km Gần biển chậm phát triển, phải xây móng mới chuyển nhượng được
KĐT Hòa Xuân 7,5tr/m2 (Đường 6m) T. Toán 100% ngay sau mua 7km Không có công viên cây xanh, phải đi qua cầu

Click xem thông tin chi tiết về Dự Án Bách Đạt: <http://minhthanhan.com/bat-dong-san/du-an/8/ve-du-an-khu-do-thi-bach-dat.html>

Click xem thông tin chi tiết duyệt quy hoạch 1/500: <http://minhthanhan.com/bat-dong-san/du-an/6/duyet-quy-hoach-1/500-hai-khu-do-thi-bach-dat-va-phu-thanh-my.html>

Click xem thông tin chi tiết Quyết định của Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt chung Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc: <http://minhthanhan.com/bat-dong-san/du-an/4/quyet-dinh-phe-duyet-quy-hoach-chung-do-thi-moi-dien-nam---dien-ngoc.html>
Có 3 yếu tố cốt lõi để BDS (dự án) tăng giá:
1. Thị trường tăng giá chung
Khi thị trường chung tăng giá thì các khu vực khác nhau trong đô thị, ven đô cùng tăng giá theo. Tuy nhiên, tùy đặc điểm của từng khu đô thị sẽ có mức tăng giá khác nhau và thời gian tăng giá.

2. Có 2 thông tin quy hoạch mới
Có thông tin quy hoạch khu đô thị, khu dân cư mới
Có thông tin quy hoạch mở đường, xây cầu, xây công trình Xã hội như bệnh viện, trung tâm thương mại, chợ, trường học,….
3. Cơ sở hạ tầng kỷ thuật và hạ tầng xã hội phát triển
Một dự án BDS sẽ có mức tăng giá dần theo tiến độ hoàn thành của dự án:
Có thông tin quy hoạch à Đền bù & giải phóng mặt bằng & Bố trí tái định cưà Thi công san lấp mặt bằng à Bàn giao đất thực tế.
Điện Nam - Điện ngọc là khu đất vàng dọc theo tuyến ven biển là Trung tâm giữa ĐN và Phố cổ Hội an, có nhiều dự án cao cấp như:: Biệt thự, sân gold, khu nghĩ dưỡng cao cấp, khu đô thị mới,…đang được triển khai và một số đã đưa vào khai thác…..

Kết luận: Đầu tư BDS thất bại khi:
(1) Đầu tư theo cảm tính
(2) Không được chuyên gia tư vấn
(3) Không biết lựa chọn BDS phù hợp
(4) Không kiểm soát và đánh giá đúng nguồn tài chính của mình.
Cơ hội cho nhà đầu tư giá gốc

Trần Đăng Phương
Hotline: 090 599 4299 - 0918 620 111
Email: jamestran.real1380@gmail.com <mailto:jamestran.real1380@gmail.com>
www:nhadatland.com <http://nhadatland.com/>

*** Rất vui nếu được anh, chị phản hồi lại cho em biết. Anh, chị đã nhận thông tin này dưới bất kỳ hình thức nào (email, điện thoại,...).
Chúc sức khoẻ - thành công - hạnh phúc
Xin chân thành cảm ơn sự quan tâm!