Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.

Tuy nhiên, việc cấp và sử dụng GCNQSDĐ đã nảy sinh không ít vướng mắc:

Thứ nhất, số lượng GCNQSDĐ mà một người sử dụng đất phải cất giữ sẽ tăng lên. Đối với người sử dụng một diện tích đất bao gồm nhiều thửa, nếu trước đây, họ chỉ cần một giấy đỏ cũ thì nay mỗi một thửa đất phải cấp riêng một giấy, bao nhiêu thửa đất là bấy nhiêu giấy đỏ mới, kéo theo đó là thời gian, công sức đo vẽ thực địa, đối chiếu, xác minh hồ sơ, bản đồ địa chính tăng lên.

Thứ hai, người sử dụng đất từ chỗ được thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất, có thể sẽ chỉ còn quyền sử dụng đất sau khi được cấp giấy đỏ mới do việc chuyển quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, giấy đỏ mới chỉ ghi nhận tài sản trên đất chứ không công nhận quyền sở hữu. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

Chính sự mập mờ, không rõ ràng của thuật ngữ pháp lý tại Điều 48 Luật Đất đai 2003 đã gây lúng túng cho các cơ quan cấp giấy trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất. Việc “ghi nhận” có phải là công nhận sở hữu hay không? Điều này đã dẫn đến sự tranh chấp giữa các cơ quan quản lý có thẩm quyền liên quan, cụ thể là giữa Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề thừa nhận quyền sở hữu tài sản. Hệ quả là một sản phẩm giấy chứng nhận mới nữa lại tiếp tục ra đời. Đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ. Một số rắc rối cũng nảy sinh từ đấy:

Thứ nhất, đối tượng áp dụng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng được quy định rõ là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, nhưng không có hộ gia đình, dù đây là một trong những chủ thể sử dụng đất được thừa nhận, đồng thời cũng là chủ sở hữu của tài sản mà các thành viên trong hộ cùng tạo lập trên đất. Như vậy, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của hộ gia đình có được đảm bảo hay không; hay là xem việc sở hữu nhà, sở hữu công trình xây dựng của hộ gia đình thuộc trường hợp sở hữu của nhiều chủ sở hữu như quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 95? Trong trường hợp như thế, mỗi thành viên trong hộ đều được cấp riêng một giấy hồng hay chỉ cần chung một giấy; và giấy này có thể hiện được nhà ở hoặc công trình xây dựng đó là tài sản chung hợp nhất hay theo phần hay không nhằm phân định rõ quyền định đoạt tài sản của mỗi thành viên? Đây cũng là vấn đề mà quy định về giấy hồng chưa giải quyết được đối với trường hợp sở hữu của nhiều chủ sở hữu.

Thứ hai, theo quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, khi nộp hồ sơ, chủ sở hữu phải xuất trình giấy tờ gốc về nhà ở, công trình xây dựng để cán bộ có thẩm quyền đối chiếu với các bản sao. Tuy nhiên, đây là điều rất khó thực hiện đối với những chủ sở hữu tài sản đã làm thủ tục xét cấp GCNQSDĐ trước khi làn thủ tục để được cấp giấy hồng. Nguyên nhân là khi cấp giấy đỏ cho người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cũng đã đồng thời thu giữ toàn bộ giấy tờ nhà bản chính.

Thứ ba, hai loại giấy chứng nhận với hai quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy tiến hành ở hai hệ thống cơ quan quản lý khác nhau liệu có phải đã là một sự cải cách thủ tục hành chính tạo thuận tiện và đơn giản hơn cho người dân? Hầu như ai cũng biết người sử dụng đất trước đây đã phải tốn công sức, tiền của để có trong tay mảnh giấy chứng nhận đỏ hoặc hồng, thậm chí có người phải chờ đợi hàng chục năm cũng chưa được cấp.

Vì vậy, việc họ “dị ứng” khi nghe nói đến phải trải qua hai lần thủ tục khác nhau là lẽ đương nhiên. Bởi vì, mặc dù quy định pháp luật đã “cố hết sức” tỏ ra đơn giản; các cơ quan, cán bộ có thẩm quyền hùng hồn tuyên bố sẽ tạo điều kiện thuận tiện, dễ dàng cho dân, nhưng có ai dám bảo đảm và kiển tra được những cán bộ thừa hành không cố tình đặt ra các quy định, đòi hỏi ngoài lề; không cố tình tạo ra rắc rối, phức tạp, gây khó dễ để mà nhũng nhiễu, hạch sách người xin cấp giấy?

Thứ tư, đất đai và nhà ở, công trình xây dựng là những bất động sản không thể tách rời nhau nhưng thực tế lại bị tách rời bởi ý chí của nhà quản lý. Khác nào chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trước hết, đã tự làm khó cho hoạt động quản lý của mình khi mà trong điều kiện hiện nay, việc cung cấp, trao đổi thông tin giữa các cơ quan chưa có cơ chế ràng buộc rõ ràng, thuận tiện và nhanh chóng.

Vào thời điểm vấn đề hai giấy chứng nhận chưa được giải quyết, thực hiện triệt để, dư luận chỉ mới tạm lắng xuống thì một cơ quan quản lý khác là Bộ Tư pháp, thông qua dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, đã dự định cho ban hành một mẫu giấy mới thay thế cho cả giấy đỏ và giấy hồng đang tranh chấp. Theo dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản của mình tại Văn phòng đăng ký bất động sản, chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản và dùng giấy này để tham gia giao dịch. Tuy chỉ là dự thảo góp ý nhưng quy định này còn bất cập hơn, gặp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ dư luận bởi nó chẳng những không giải quyết được vấn đề mà còn làm cho việc cấp giấy thêm rắc rối, phức tạp, thậm chí có thể trở thành vô nghĩa bởi vì hai lý do sau đây.

Thứ nhất, mục đích của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai thông tin về bất động sản đó trên thị trường, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Hành vi đăng ký không thể xem là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng và hoạt động tiếp nhận đăng ký không thể thay thế cho hoạt động công nhận quyền sở hữu một tài sản hay quyền sử dụng đất. Theo quy định của khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003: “chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Như vậy, chỉ có chủ sở hữu mới có thể thực hiện hành vi đăng ký. Hơn nữa, việc xác lập, công nhận quyền sở hữu là công việc thuộc chức năng, thẩm quyền của các cơ quan quản lý hành chính nhà nước chứ không thể là chức năng, thẩm quyền của Văn phòng đăng ký bất động sản - một loại hình tổ chức thực hiện dịch vụ công.

Thứ hai, nếu phải giấy chứng nhận đăng ký bất động sản đưa vào giao dịch thì hàng triệu giấy hồng, giấy đỏ đã được cấp sẽ chẳng có giá trị, nghĩa lý gì.
Như vậy, chọn lựa nào là hợp lý giữa một hệ thống GCNQSDĐ đã được xây dựng khá ổn định, lâu dài với việc xây dựng một hệ thống giấy chứng nhận hoàn toàn mới mà mô hình của nó còn chưa rõ ràng???

TRUNG TÂM TƯ VẤN VÀ DỊCH VỤ NHÀ - ĐẤT HSLAW
Số 901, Tầng 9, Tháp A, Tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.
Điện thoại VP: 04 3724 6666 ; Di động : 090 574 6666

Từ khóa liên quan: Đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường đất chưa có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định về sổ đỏ, đấu giá quyền sở hữu nhà, thanh lý tài sản gắn liền đất, tư vấn hợp đồng cầm cố nhà đất, tư vấn hợp đồng thế chấp nhà đất, ủy quyền chuyển nhượng nhà đất, mẫu giấy tờ giao dịch nhà đất, văn bản pháp luật đất đai, tư vấn hoàn thiện hồ sơ dự án, thủ tục cấp sổ đỏ, thủ tục tách sổ đỏ, cho thuê lại quyền sử dụng đất, trình tự đấu giá bất động sản, đăng ký biến động nhà đất, xác minh nguồn gốc đất, chỉ giới đường đỏ, dịch vụ cấp giấy phép kinh doanh, mua bán nhà tập thể, tranh tụng đất đai, luật sư đất đai, tư vấn hợp đồng nhà đất doanh nghiệp, chuyển đổi mục đích đất dự án, chuyển nhượng dự án có đất, làm sổ đỏ cho doanh nghiệp, xin giao đất kinh doanh, tư vấn thành lập sàn bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tư vấn hợp đồng thuê nhà đất, tách sổ đỏ, hợp nhất sổ đỏ, phân chia thừa kế là nhà đất, khai nhận thừa kế là nhà đất, tặng cho nhà đất, mua bán đất, mua bán nhà


Các websites có dịch vụ tương tự:
- www.tuvanphapluat.asia
- www.luatsurieng.vn
- www.hslaw.vn