Mua được một căn hộ chung cư “giá chấp nhận được” vẫn còn vượt tầm với và khả năng của rất nhiều người

Giá nhà đất dù có bán “giá gốc”, hay doanh nghiệp “bán tháo” giảm tới 30% thì giá thực vẫn xa tầm với của người dân. Nhiều người có nhu cầu mua nhà đất để ở vẫn đang dài cổ chờ động thái điều chỉnh giảm tiếp của thị trường.

Trong khi có những dự đoán, thị trường bất động sản sẽ "vỡ bong bóng", nhiều doanh nghiệp sắp phá sản cho dù "liều thuốc" của Ngân hàng Nhà nước "mở van" tín dụng cũng chỉ đủ an ủi, vỗ về...doanh nghiệp "sắp chết".

Dễ vỡ nợ vì vay lãi suất cao để "ôm" nhà đất

Thời kỳ "sốt" bất động sản, ngay cả những vùng đất ven đô cũng được nhiều nhà đầu tư mua gom. Thậm chí, những vùng xa hơn nữa, như đất ở Quảng Bạ (Chương Mỹ) Hà Nội nơi nghe nói có dự án nhà ở sinh thái cũng được dân đầu tư bỏ tiền mua gom. Có không ít nhà đầu tư vay ngân hàng, vay lãi cao để lướt sóng khi thị trường lên nhà đầu tư đều có lãi. Nhưng đến nay, khi nhà đất giảm giá mạnh, sức ép trả ngân hàng khiến nhiều người đầu cơ cũng phải bán tháo để trả nợ.

Khi chúng tôi nói ý định đầu cơ đất ngoại thành vì thấy giá đã... phải chăng, thì chị Bằng Yến- một "cò" các dự án Tây Hà Nội nói chắc nịch: "Nếu mua để ở thì nên lấy, còn mua đầu tư thì từ từ. Chỉ thời gian ngắn thôi, hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản phá sản, nhà đất dự án sẽ giảm nhiều, chỉ với 1,2-1,5 tỷ đồng có thể mua được nhà đất khu vực Thanh Xuân".

Thực tế, các dự án của "đại gia" bất động sản cũng chung số phận, đầu ra không có, dự án nằm không vì không thể vay vốn triển khai tiếp trong khi lại bị ngân hàng thúc trả nợ. Một chủ đầu tư dự án than thở: "Phải bán nhà đất để gom tiền trả nợ ngân hàng, nếu quá hạn bị chuyển sang lãi suất trên 30% thì doanh nghiệp chỉ còn nước phá sản". Chính vì lẽ đó, nhiều dự án cũng đã giảm giá bán, điều này khiến những khách hàng mua nhà đất đóng theo tiến độ chờ 1-2 năm nhận bàn giao như ngồi trên đống lửa.

Chị Nguyễn Thu Hà (Đống Đa- Hà Nội) mua căn hộ chung cư Văn Phú (đường Lê Trọng Tấn kéo dài) từ cuối năm 2010 với mức giá 18 triệu đồng/m2. Theo kế hoạch, thì phải đến quý IV năm 2013 chị mới được giao nhà, vậy là thời gian cứ thấy giá nhà đất đi xuống, chị Hà không sốt ruột: "Tiền đấy để gửi lãi ngân hàng cũng sinh lời nhiều lắm. Sang năm mà nhà chung cư giảm xuống 15-16 triệu đồng/m2 thì tôi thiệt đơn, thiệt kép". Cũng theo chị Hà cho biết, nhiều người đã ký hợp đồng mua nhà, nhưng vì giá nhà đất đi xuống, mua đầu cơ không bán được nên cũng không chịu nộp tiền cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ. Thậm chí, có người đến huỷ hợp đồng, chấp nhận chịu phạt.

Thực tế, cú "nốc- ao" của thị trường bất động sản khiến nhiều "đại gia" phá sản, nợ nần chồng chất. Những vụ vỡ nợ do "đại gia bất động sản" gom tiền "tín dụng đen" đánh "sóng" thị trường cũng đã lộ diện. Hầu hết các "con nợ" lớn như Nguyễn Thị Minh Tâm (Bắc Ninh) , Nguyễn Thị Cúc (Phú Xuyên- Hà Nội) , vợ chồng Quang Quyên (thị trấn Phùng- Hà Nội)... đều được xếp vào hàng "đại gia bất động sản" tại Hà Nội. "Cái chết" đột ngột của các "đại gia" này kéo theo nhiều chân rết bị "teo cơ". Nhà đất thu gom đầu cơ của những đối tượng này được bán tháo, chấp nhận mất 1/3 hoặc một nửa để trả nợ. Thậm chí có người mất cả tài sản tích cóp, tiền bán nhà đất dự án không đủ trả nợ vay ngân hàng.

Có "đổ vỡ" giá nhà đất vẫn cao ngất

Bà Phạm Nguyệt Nga, giám đốc Công ty bất động sản Phát Lộc (Lê Văn Lương, Hà Nội) cho biết, nếu những tháng trước các lô đất có giá cạnh tranh trên thị trường đều được các văn phòng nhà đất thu gom ngay lập tức thì nay hầu như không có giao dịch. Tại địa bàn quận Hà Đông, vừa qua cũng đã xảy ra một số vụ vỡ nợ quy mô vài chục đến cả trăm tỷ đồng trong đó nhiều chủ văn phòng nhà đất đã có các con nợ này vay tiền. Giờ thì những người này còn đang phải lo siết nợ chứ chẳng buôn bán gì.

Theo bà Nga, giá đất dự án quanh trục đường Lê Văn Lương đã có dấu hiệu giảm xuống 2-3 triệu đồng/m2 . Như liền kề dự án Văn Khê thời điểm tháng 9 giá bán 87 triệu đồng/m2 bao gồm cả tiền xây thô thì nay chỉ còn 84-85 triệu đồng/m2 , giá dự án An Hưng từ 67 triệu đồng/m2 xuống còn 65 triệu đồng/m2 và xu hướng còn giảm tiếp.

Thời gian gần đây nhiều người đầu tư bất động sản nói nhiều đến chuyện doanh nghiệp bất động sản sẽ đổ theo hiệu ứng domino, giá đất sẽ giảm sâu. Tuy nhiên, nhìn về tương lai thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Minh Phong (Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội) tỏ ra khá lạc quan về diễn biến thị trường trong dài hạn, ông khẳng định: "Chúng ta đã chứng kiến những giai đoạn tăng giá rất mạnh, thậm chí phi lý của thị trường bất động sản, tạo ra những cơn sốt nóng. Tuy nhiên, độ nóng của nó đã được kiểm soát, không có chuyện đổ vỡ domino. Cho đến nay, các chính sách của Nhà nước, cũng như phản ứng của thị trường đã khiến rất nhiều chủ đầu tư buộc phải hạ giá".

Cũng theo nhiều chuyên gia chỉ trong vòng 3 năm, giá bất động sản tăng từ 6-7 triệu đồng/m2, lên 30-40 triệu đồng/m2, tức là gấp 5 - 7 lần , thì việc hạ giá 30% chưa thể gọi là bán tháo. Thực tế, chủ đầu tư dự án bất động sản, chẳng hạn như Tập đoàn Nam Cường đầu tư khu đô thị Dương Nội chỉ mất tiền đất 1.070 tỷ đồng , trong khi nhà đất liền kề được bán giá gốc khoảng 12-15 triệu đồng/m2 thì chỉ thời gian ngắn giới mua gom đầu tư đã đánh "sóng" đẩy giá lên 40 triệu đồng/m2 , các nhà chung cư đến tay người mua được bán với giá 18,5 triệu đồng/m2. Rõ ràng dù thị trường có giảm hơn nữa, giá đất, giá nhà người dân có nhu cầu mua để ở vẫn còn quá xa vời.

Người dân có nhu cầu nhà ở thật cũng khó vay tiền

Trước động thái lao dốc của thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước gần đây đã "mở van" cho vay đối với bất động sản. Nhưng theo nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, "cái van" này chỉ hé mở, nó chẳng đủ sức để nhen nhóm lên tia hy vọng gì cho thị trường. Ông Nguyễn Văn Đực - phó TGĐ Công ty bất động sản Đất Lành đánh giá, động thái nói trên của ngành ngân hàng là tốt nhưng nó sẽ không có tác động gì đến các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện nay. Ông thất vọng ở chi tiết tháo gỡ tín dụng cho những dự án sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 . Bởi lẽ nếu một dự án sẽ được hoàn thành giao nhà trước ngày thời gian này, tức còn khoảng 1,5 tháng nữa, thì doanh nghiệp cũng không cần vay tiền.

Đại diện chủ đầu tư dự án Tiền Phong, tại Mê Linh (Hà Nội) cũng đánh giá rằng, mới nhìn có thể nghĩ đây là một liều thuốc giúp các doanh nghiệp giảm bớt sức ép về đáo hạn ngân hàng. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp là rất khó bởi chính các ngân hàng cũng đang khan hiếm tiền mặt, chạy đôn đáo để thu hồi nợ. Mặt khác, doanh nghiệp làm dự án cũng không dám vay vốn với mức lãi suất mà làm mấy cũng chỉ đủ tiền trả nợ ngân hàng.

Thực tế, nhiều ngân hàng vẫn còn dư nợ cho vay bất động sản phải thu hồi nên cũng không dám "nới tay" . Khi được hỏi đa phần các ngân hàng thương mại điều khẳng định tuân thủ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Đại diện một ngân hàng thương mại cho rằng: "Chúng tôi chưa có chương trình cho vay tiêu dùng cá nhân mua nhà. Với dự án vay, chúng tôi chỉ chấp nhận những dự án mang tính an sinh xã hội theo đúng quy định. Hiện nay, chúng tôi vẫn tiếp tục thu nợ khu vực phi sản xuất và báo cáo Ngân hàng Nhà nước theo đúng thời hạn".

Bà Phạm Nguyệt Nga cho rằng, người dân khó có thể mua nổi nhà nếu như không tiếp cận được chương trình vay tiêu dùng từ các ngân hàng. Nếu người có lương, có thu nhập ổn định được vay một khoản tiền tương ứng cộng với những gì họ tích luỹ được thì mới có khả năng sở hữu một căn nhà. Bởi với người có mức lương 6 triệu đồng, nếu được vay từ 100-300 triệu đồng thì cũng khó có thể mua được nhà. Thực tế, tâm lý người dân rất ngại vay vốn ngân hàng với lãi suất trên dưới 20% để mua nhà. Điều mà họ quan tâm là giá sản phẩm có giảm và phù hợp với khả năng chi trả của họ hay không.

Phản ứng tích cực từ động thái "mạnh tay hạ giá”

"Tôi tin rằng, thời gian tới nhà đất còn phải tiếp tục hạ hơn nữa, để đưa giá bất động sản về đúng giá thực, đưa lợi nhuận kinh doanh về đúng với số lợi nhuận bình quân, thì lúc đó chúng ta sẽ có được một trạng thái tốt hơn. Việc bán hạ giá tương đối mạnh tay của một số chủ đầu tư, là những phản ứng tích cực và cần thiết của họ, trước các phản ứng chính sách và thị trường mà thôi".

(TS. Nguyễn Minh Phong , Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội)

Tác giả: Vương Hà